Mietrecht
Zur Umlagefähigkeit einer Gebäudeversicherung mit Mietausfallwagnis

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. Juni 2018 entscheiden, dass soweit die Kosten der Gebäudeversicherung gemäß § 2 Nr. 13 BetvKV im Mietvertrag vereinbart wurden, damit zugleich auch der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall infolge des Gebäudeschadens umlagefähig ist.

Sachverhalt

Die Mieterin wohnte seit Anfang 2007 in einer Wohnung in Düsseldorf. Es entbrach Streit darüber, ob die Kosten der Gebäudeversicherung für die Abrechnungsjahre 2012 und 2013 umlagefähig sind. Zu den Betriebskosten enthält der abgeschlossene Formularmietvertrag in § 4 (Miete und Nebenkosten) auch eine Regelung zur Umlage der Gebäudeversicherung.

Der von der Vermieterin wiederum abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“) schließt – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. Die Mieterin ist der Auffassung, dass die Versicherungskosten für das Risiko des Mietausfalls nicht umlagefähig seien, insoweit müsse der hierauf entfallende Prämienanteil herausgerechnet werden.

Entscheidung

Der BGH hat entscheiden, dass die Vermieterin die umfänglichen Kosten für die Wohngebäudeversicherung gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages insgesamt, mithin unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils, in die Betriebskostenabrechnung einstellen und somit umlegen durfte.

Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.

Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Der Verordnungsgeber der BetrKV beabsichtige nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfalls infolge eines versicherten Gebäudeschadens zu unterbinden und dem Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV zu entziehen.

Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist sogar fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen und der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet – zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert – seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung (Urteil des BGH vom 6. Juni 2018, Az.: VIII ZR 38/17).

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