Mietrecht
Zum Umfang der Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters

JustitiaDer Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 22. August 2018 entschieden, dass die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, auch dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung selber nicht nutzt und ihn ein Mangel daher nicht subjektiv beeinträchtigt.

Sachverhalt

Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin die Instandsetzung einer defekten Gastherme sowie Mietminderung wegen dieses Mangels. Das Mietverhältnis besteht seit Mai 2014. Seit 2016 wohnen die Mieter nicht mehr selbst in der Wohnung, sondern Angehörige von ihnen, die auch die Miete entrichten. Die Vermieterin bestreitet, dass ein Instandsetzungs- oder Mietminderungsanspruch der Mieter besteht.

Das Landgericht (Berufungsinstanz) meint, der Klage der Mieter fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil sie die Wohnung nicht selbst bewohnen und auch die laufende Miete von einem Dritten bezahlt werde.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Für die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses kommt es nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben.

Bei Leistungsklagen ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist. Da die Vermieterin einen Instandsetzungs- und Minderungsanspruch der Mieter bestreitet, sind diese auf eine gerichtliche Geltendmachung angewiesen.

Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme und Minderung nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, wie sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Die Mieter sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, einen Instandsetzungs- sowie Mietminderungsanspruch geltend zu machen, weil sie die Wohnung an Familienangehörige überlassen haben.

Ob die Überlassung an Dritte vertragswidrig war, ist unerheblich, weil eine etwaige Vertragsverletzung der Mieter die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht berührt (Urteil des BGH vom 22. August 2018, Az.: VIII ZR 99/17).
www.bundesgerichtshof.de

Foto: © Udo Koranzki

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