Mietrecht
Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung bei Beschädigung der Mietsache

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2018 entscheiden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter vo­raus­setzt.

Sachverhalt
Der Vermieter verlangte nach einer einvernehmlichen Be­en­di­gung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Woh­nung vom Mieter Schadensersatz wegen eines von dem Mie­ter zu verantwortenden Schimmelbefalls in meh­re­ren Räu­men, wegen mangelnder Pflege der Ba­de­zim­mer­ar­ma­tu­ren und ei­nes Lack­scha­dens an einem Heizkörper so­wie wegen eines schadensbedingten fünf­mo­na­ti­gen Miet­aus­falls. Ei­ne Frist zur Be­sei­ti­gung der be­tref­fen­den Schä­den hat­te er dem Mie­ter zu­vor nicht ge­setzt.

Entscheidung
Der BGH entschied, dass ein vom Vermieter wegen Be­schä­di­gung der Mietsache geltend gemachter Scha­dens­er­satz­an­spruch keine vorherige Fristsetzung zur Scha­dens­be­sei­ti­gung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als An­spruchs­vo­raus­set­zung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlecht­er­fül­lung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter grund­sätz­lich zu­nächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der ge­schul­de­ten Leis­tung Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirk­sam aus dem Pflich­ten­kreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in ei­nem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume auf­grund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um ei­ne nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des ge­schä­dig­ten Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB ge­nann­ten Voraussetzungen.

Daher kann ein Vermieter bei Be­schä­di­gun­gen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Scha­dens­be­sei­ti­gung auch sofort Geldersatz ver­lan­gen, oh­ne die­sem zuvor eine Frist zur Scha­dens­be­he­bung gesetzt zu haben. Dies gilt, ent­ge­gen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung, auch un­ab­hän­gig da­von, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder – wie hier – erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft we­der ei­ne Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter wel­chen Vo­raus­set­zun­gen Schadensersatz zu leisten ist (Urteil des BGH vom 28. Februar 2018, Az.: VIII ZR 157/17).

Bildquelle: Udo Koranzki
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