Sonderabschreibung
Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 28. Juni 2019 dem vom Deutschen Bundestag bereits am 29. November 2018 verabschiedeten Gesetz zur Einführung einer Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wird in einem neuen § 7b EStG verankert.

§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG (Steuerbefreiungsvorschrift für Vermietungsgenossenschaften) wird um einen Satz 2 erweitert, der eine zusätzliche Begünstigung des Betriebs von Mieterstromanlagen regelt. Die Änderung verfolgt das Ziel, Hemmnisse für Vermietungsgenossenschaften zu beseitigen und Anreize für den Ausbau der Solarstromerzeugung auf Wohngebäuden zu schaffen.

Die wichtigsten Fakten zur Gesetzesänderung der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus im Überblick:

• Sonderabschreibung für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen
• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen – von maximal 3.000 Euro/m² Wohnfläche werden gefördert; fallen Anschaffungskosten und Herstellungskosten > 3.000 Euro/m² an, führt das zum vollständigen Ausschluss der Förderung
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken (im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG) dienen. Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen/beruflichen Zwecken dienen, sind dem überwiegenden Verwendungszweck vollständig zuzurechnen. Der Finanzausschuss im Bundestag hat im Gesetz klargestellt, dass Wohnungen nicht Wohnzwecken dienen, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden, wie z. B. Ferienwohnungen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.
• Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung: Anschaffungs- und Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen – von maximal 2.000 Euro/m² Wohnfläche
• Abschreibungszeitraum: Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren
• Abschreibungshöhe: jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
• Rückgängigmachung der Sonderabschreibung zum Beispiel bei Überschreiten der Baukostenobergrenze (AHK max. 3.000/m² Wohnfläche) innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
• Beachtung der Vorgaben der De-minimis-Verordnung
• Letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung für den Veranlagungszeitraum 2026 gemäß § 52 Satz 15 a EStG.

Die Sonderabschreibungen werden nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen bezüglich De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. Die Sonderabschreibungen werden erst gewährt, wenn der Anspruchsberechtigte in geeigneter Weise den Nachweis erbracht hat, in welcher Höhe ihm in den beiden vergangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt worden sind. Hierzu wird seitens der Unternehmen obligatorisch, insbesondere bei Inanspruchnahme weiterer Beihilfe relevanter öffentlicher Fördermittel, ein fortlaufender Nachweis zu führen sein.

Steuerbefreiung von Vermietungsgenossenschaften im Zusammenhang mit dem Betrieb von Mieterstromanlagen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 2 KStG

Die verabschiedete Gesetzesfassung enthält zusätzlich eine Änderung, die vorsieht, dass Wohnungsgenossenschaften und -vereine für ihre Vermietungserträge auch dann die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG erhalten, wenn ihre schädlichen Einnahmen nur wegen der Stromlieferung aus Mieterstromanlagen zwar die bisherige Unschädlichkeitsgrenze von 10 Prozent der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen aber nicht 20 Prozent ihrer Gesamteinnahmen übersteigen.

Zukünftig gehören auch Einnahmen aus der Lieferung von Strom an den Mieter in Zeiten, in denen kein Strom aus den Mieterstromanlagen geliefert werden kann (vgl. § 42a Absatz 2 Satz 6 EnWG), zu der begünstigten Stromlieferung aus Mieterstromanlagen. Ebenfalls zu diesen Einnahmen gehören Einnahmen aus der Einspeisung des nicht an die Mieter abgegebenen Überschussstroms aus diesen Anlagen, da der Anteil des erzeugten Stroms, der an Mieter abgegeben wird, starken Schwankungen unterliegen kann, das heißt der Überschuss wird dann ins Netz eingespeist.