Umsatzsteuer
Umsatzsteuerliche Behandlung des Erwerbs von Belegungsrechten und in diesem Zusammenhang gezahlten Investitionszuschüssen

Wohnungsunternehmen können Belegungsrechte an ihren Wohnungen gewähren, beispielsweise werden mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Verträge über den Ankauf von Wohnungsbelegungsrechten abgeschlossen. Mit der Vereinbarung eines Belegungsrechts verschafft sich der Dritte die Berechtigung, vom Wohnungsunternehmen die Bereitstellung einer Wohnung aus dem Wohnungsbestand zu fordern.

Neben der Vergütung für das Belegungsrecht gewährt der Erwerber des Belegungsrechts häufig dem Eigentümer der Wohngrundstücke einen ergänzenden Investitionszuschuss für die Modernisierung der betreffenden Wohnungen.

Das Belegungsrecht ist regelmäßig mit einer Mietpreisreduzierung/-fixierung bzw. einem Verzicht auf eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierung verbunden.

Strittig ist die Frage nach der umsatzsteuerlichen Behandlung sowohl des Erwerbs des Belegungsrechts als auch des gewährten Investitionszuschusses.

In einem Schreiben an den Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-unternehmen e. V. (GdW) vom 08.09.2020 vertritt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) nach Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden der Länder die Auffassung, dass es sich bei den Belegungsrechten und den Investitionszuschüssen um eigenständige umsatzsteuerbare Leistungen handelt, für die eine Umsatzsteuerbefreiung nicht in Betracht kommt.

Die Auffassung des BMF führt zu einer umsatzsteuerlichen Belastung der vereinbarten Gegenleistung für den Erwerb des Belegungsrechts und des Investitionszuschusses und vermindert somit die „Nettovergütung“. In den Verhandlungen über die Gewährung von Belegungsrechten sollte daher eine Umsatzsteuerbelastung der Vergütung berücksichtigt werden.
Inwieweit den Wohnungsunternehmen aus Bauleistungen im Zusammenhang mit dem gewährten (umsatzsteuerpflichtigen) Investitionszuschuss ein Vorsteueranspruch zusteht, ist gesondert zu prüfen